Inversión internacional en bienes raíces

Renta de la propiedad, casi no necesita explicación.

Comprando a bajo precio consigues una ganancia instantánea comparada a su valor real en el momento de compra. Se logra aprovechando necesidades de emergencia de los vendedores (inminente ejecución hipotecaria, viajes, etc.), ventas judiciales y haciendo uso de tus facultades de persuasión y negociación.

Revalorización del sector en el que se compró.

Aumentando tu patrimonio por medio de alquileres que paguen la hipoteca de una propiedad. Tú puedes comprar una casa o apartamento con un 18-25 % de inicial y dejar que el saldo del precio se pague con el alquiler. Cada pago mensual hecho por tus inquilinos aumenta en forma automática tu patrimonio.

Ganancias apalancadas de renta son las obtenidas en el anterior ejemplo. Si tú compras una propiedad valorada en USD 100,000 mediante un pago inicial del 18 % (por ejemplo), obtendrás una renta mensual completa. Es decir, si compraste la casa o apartamento con una inicial de USD 18,000 (el 18 % del valor total del inmueble), obtendrás el 100 % del alquiler, no un 18 % del mismo.

Renta o interés sobre tu pago inicial. Debes procurar aquella propiedad cuya renta mensual sea mayor que el pago mensual de su hipoteca. Siguiendo con el ejemplo, si alquilases dicha propiedad a USD 700 mensual y pagases una hipoteca de USD 480, habría una diferencia de USD 220; lo que al año sería USD 2,640 a tu favor; es decir un bonito retorno anual de 14.66 % sobre tu pago inicial de USD 18,000 (la cuota inicial).

Desde luego, debes sopesar si bajas la hipoteca lo más rápidamente posible o si acumulas este excedente para iniciar otra inversión.

Ganancia por la venta de la propiedad Asumamos que el “gasto” que hiciste en el anterior ejemplo (por cuota inicial) fue de USD 18,000 y que la hipoteca la paga el inquilino con el alquiler mensual de la propiedad. Asumamos también que no guardas nada de esa “diferencia” de la que hablamos, y que la totalidad va al pago de la hipoteca.

Ahora suponte que 7 años más tarde vendes la propiedad en USD 118,000. Al pagar lo que resta de la hipoteca en ese momento (USD 54,000), te quedará tu capital inicial limpio + USD 46,000, es decir un retorno de más de dos veces y media sobre tu inversión inicial; en otras palabras, más que duplicaste tu inversión en el transcurso de esos 7 años.

Renta compartida. Si divides la propiedad en unidades menores (por habitaciones, por ejemplo) obtendrás una renta total mayor al alquiler de la propiedad completa. Trata de conseguir huéspedes como agentes viajeros, representantes de empresas de otras zonas del país, etc.: ocuparán los espacios por cortos períodos de tiempo y no deteriorarán tu inversión.

Renta al mercado turístico. Alquilar a turistas es aún más rentable ya que, para ellos, el precio por habitación por noche es menor que en un hotel, mientras que para ti será mucho más alto que si lo alquilaras a gente local. Nuevamente, el desgaste de la propiedad también será menor.

Beneficios impositivos que se pueden obtener en algunos países que te permiten deducir el pago del interés de la hipoteca de los ingresos por renta, obteniendo efectivamente una ganancia libre de impuestos.

Beneficios impositivos que se obtienen en algunos países, igualmente, cuando se hacen mejoras a la propiedad, en cuyo caso los costos de las mismas se deducen de los ingresos por renta, al tiempo que el valor añadido queda para ti.