Consideraciones al hacer una inversión internacional en bienes raíces

Balancea la ubicación elegida de la propiedad contra el costo. Compra una propiedad costosa en la mejor área puede jugarte en contra a la hora de vender pues habrá competencia con propiedades de menor valor.

La propiedad debe ubicarse en un mercado donde usted vea expectativas de revaluación.

Debes buscar propiedades valoradas a un precio menor al promedio en el área escogida.

Basado en el valor que tiene la propiedad que vas a comprar, ¿a cuánto ascienden los impuestos prediales, municipales, arbitrios, etc. por pagar?

Si compras un apartamento, ¿cuáles son los gastos comunes del edificio?

Pide hablar con los representantes de la Junta de Condominio y que te muestren los recibos mensuales que se cobran. Igualmente, pregunta si hay morosos y a cuánto asciende la deuda de los mismos. No querrás comprar en un edificio cuyos apartamentos se desvalorizarán por falta de mantenimiento, causada porque una buena parte de los vecinos no cumplan con sus obligaciones comunes.

Pregunta si se ha implementado un fondo de emergencia.

Toma en cuenta todos los gastos necesarios (muchas veces ocultos) para completar tu operación de compra: costos operativos, impuestos, costos legales, tasas hipotecarias, impuestos de transferencia, tasas e impuestos municipales, cargos por servicios, etc.

Es muy importante el estilo de la propiedad que has de comprar. Dado que «sobre gustos y colores no han escrito los autores», no existe un estilo ideal ni sabrás de antemano el gusto de un eventual comprador futuro. Sin embargo, debes evitar los estilos inusuales, o al gusto exclusivo de quien lo construyó originalmente.

Escoge casas o apartamentos con un inteligente uso del espacio: que pueda adaptarse a compradores con diferentes necesidades.

La calidad es otro factor a tener en cuenta, y si la idea es alquilar o vender localmente, no debes ir por una calidad superior a la que dicho mercado está habituado. Si, au contraire, el mercado de alquiler o venta será para extranjeros más sensibles a la calidad y buen gusto, debes buscar la mejor calidad y los mejores acabados pues una remodelación podría ser muy costosa.

El tamaño de la propiedad es importante igualmente. Un terreno de 150 mts² en una zona residencial de lujo, será invendible después, pues el comprador objetivo para esa zona aspirará a un terreno que tenga por lo menos el doble de tamaño.

Si bien las regulaciones urbanísticas son diferentes en cada país, toma nota al comprar un terreno, que hay distancias mínimas que se tendrán que dejar a uno o varios linderos de la parcela y sobre las que no podrán ser construidas. Si el terreno es en esquina, tendrá doble frente, lo que significa un aumento en la cantidad de metros “inútiles” de construcción. Si el frente da a una avenida, la cantidad de metros “de frente” puede ser mayor aún.

Recientemente supe de un caso en Samaná, República Dominicana, que ilustra este punto: un grupo de emprendedores extranjeros se hicieron de lo que parecía un terreno ideal para un proyecto en esta conocida ciudad turística, centro caribeño de la vista de ballenas. El terreno en cuestión limitaba con la playa en uno de sus frentes, y con una cañada en el otro.

Lamentablemente, al conocer —tardíamente— el reglamento acerca de los retiros que se deben tomar en cuenta al tener como lindero a una playa, cañada o río, el sabor a miel se tornó amargo para estos inversionistas. En boca de una arquitecta que conoció el caso, «no les quedó casi nada para hacer el edificio que ya tenían diseñado… debieron rediseñar todo, ¡pero aun así se pasaban de los retiros exigidos!» El resultado final no fue ni una vaga sombra de lo que inicialmente se proyectó y no conocemos si económicamente se pudo llegar a salvar la inversión hecha.

¿Cuál es el máximo porcentaje del terreno que la edificación puede ocupar?

¿Cuál es el máximo porcentaje en m² que se puede construir en el terreno? ¿Se incluye el sótano?

¿Cuántos pisos podrás construir como máximo?

Dependiendo de la zona donde esté el terreno, ¿tendrás que ceder o no una franja del mismo a la Municipalidad para ampliación de calles y aceras? Si es el caso, ¿deberás entregarlas construidas?

¿Cuánto tiempo tomará la ejecución de la obra desde que compraste el terreno? El tiempo que tomen algunas de las diferentes fases tiene que ver con la burocracia del país. Investiga.

¿Hay fechas topes o límites para empezar a construir?

¿Se cuenta ya con permisos de construcción?

El inversionista. A pesar de ser el tipo de comprador más pequeño que tendrás, puede ser el más quisquilloso y difícil de tratar, debido a que aspira a lo mismo que tú (comprar barato y vender caro) y sus intereses se enfrentan directamente con los tuyos. Los hay de dos tipos: el que compra para vender y el que compra para explotar la propiedad.

En cualquier caso, los inversionistas desean comprar una propiedad viendo el potencial a la suba de valor, ya se trate obteniendo alquileres de una casa o apartamento, generando ingresos de una producción de aguacates o “engordando” una propiedad para su venta futura.

Estáte al día de lo que está sucediendo en la zona donde está tu propiedad, buscando atractivos que puedan convencer al inversionista. En 2016 la zonificación del distrito residencial de La Molina en Lima cambió, permitiendo la construcción de edificios y locales comerciales. Algunos pequeños terrenos que estaban parados, inútiles para la construcción de viviendas, de pronto adquirieron valor al poder ser usados para levantar mini-mercados. Algunas casas antiguas o descuidadas de repente se volvieron codiciables para derribarlas y levantar edificios de apartamentos. Un inversionista podría ver este potencial y comprar estas propiedades a un precio Premium que antes no existía.

Si tú obtienes rentas por el alquiler de habitaciones a turistas, estudiantes de una universidad cercana, etc. y dichos ingresos son superiores a lo que se obtendría como alquileres simples a familias por las propiedades enteras, entonces tienes un negocio, y no debes vender tu propiedad como una propiedad simplemente, sino apuntar a un inversionista que desee comprar un exitoso negocio de hospedaje. El precio obtenido será mayor, por supuesto.

Los expats. Aquí tenemos diferentes posibilidades:

Si bien hay mercado para todo, el más amplio está en los tipos 2^do y 4^to, es decir de extranjeros con un potencial de gasto no muy alto. Para dirigirse a este mercado en una futura venta, será mejor que busques comprar propiedades a un precio menor de la media para la zona.

Los compradores de segundo hogar. Normalmente no necesitan realmente de una segunda casa o apartamento para vivir, pero los compran como inversión, por deseo o conveniencia.

Las personas en este grupo pueden ver la compra como algo que en el futuro se revalorizará y les dejará ganancia. También pueden comprar por que la propiedad está cerca de una zona de playas que visitan en el verano. Igualmente, pueden comprar porque viven en otra zona del país y quieren tener un sitio a donde llegar cuando vienen de visita a reunirse con sus familiares. Hay incluso los que compran un apartamento para mantener encuentros románticos en secreto y privacidad.

No es un grupo muy exigente con respecto al precio y si se quiere alcanzarlo como objetivo deberás publicitarte apelando a esos “atractivos”: como inversión, cercanía a cierta zona, privacidad o como segundo hogar en la gran ciudad. En el último de los casos citados, se requiere publicidad en otras áreas del país.

Compradores de inmueble único. Si bien podemos repetir que hay mercado para todo, analiza la composición económica de la ciudad donde estás invirtiendo. Si la mayoría es de clase media – media, ese sería tu mayor mercado.

Propiedades de lujo no serán vendidas a estos compradores y se debe buscar algo en el rango medio de calidad y acabados. Para este sector, son importantes los factores de buena transportación pública, estacionamiento, lugares de recreación (incluye centros comerciales, cafés y restaurantes) así como supermercados y farmacias.

Facilidad de transportación pública y comercios cercanos son factores a considerar pues pueden añadir al valor de tu propiedad… o disminuirlo.

Los jardines delanteros e internos, así como las piscinas, demandan un gasto fijo en mantenimiento. Por otro lado, pueden ser un plus a la hora de ofertar tu propiedad.

La inversión offshore en bienes raíces exige que te hagas asesorar localmente, pero no dejes de chequear personalmente los permisos de construcción, documentos legales de propiedad, registros civiles y/o de propiedad, etc. y asegúrate que todo está en orden; pide todos los planos, de planta, cortes, de construcción, eléctricos, sanitarios, etc.

Asegúrate que los impuestos que correspondan, prediales, municipales, etc., estén al día.

Si se trata de un terreno para desarrollar o de una casa o apartamento aún en construcción, deberás ser especialmente diligente para cubrir aspectos adicionales, sobre todo si se trata de un país en desarrollo: